Історичну віллу в Будапешті у грудні 2018 року продали за 198 млн форинтів — близько €540 тис. за тодішнім курсом. Водночас у пізнішій оцінці її вартість визначили у 630,9 млн форинтів, тобто майже €2 млн.
Покупцем стала компанія, пов’язана з медіадіячем Філіппом Ракаї, відомим як ведучий численних заходів партії «Фідес». Згодом нерухомість передали до структури, пов’язаної з приватним інвестиційним фондом підприємця Геллерта Ясаї — керівника технологічної та телекомунікаційної групи 4iG. Ця послідовність ставить два окремі запитання: як муніципалітет обґрунтував початкову ціну і хто зрештою отримав контроль над будівлею.
Про угоду 14 жовтня 2026 року повідомив угорський портал Telex. Видання описало її як один із непрозорих випадків обігу цінної нерухомості в Будапешті. Однак сама різниця між ціною продажу та оцінкою ще не доводить незаконності: для висновків потрібні документи тендеру, оцінювачів і подальших передач об’єкта.
Продаж із великим розривом у цифрах
Віллу продала мерія Будапешта після проведення тендеру. У грудні 2018 року містом керував Іштван Тарлош. Переможцем стала компанія з оточення Ракаї, а до муніципального бюджету надійшло 198 млн форинтів.
Названа згодом оцінка — 630,9 млн форинтів — більш ніж утричі перевищує суму угоди. У перерахунку, наведеному в публікації, це близько €540 тис. проти майже €2 млн. Для комунального майна такий розрив має очевидне суспільне значення: якщо оцінка відображала ринкову вартість, місто могло отримати істотно менше, ніж потенційна виручка від продажу.
Але двох цифр недостатньо, щоб остаточно оцінити законність або економічну доцільність операції. На ціну могли впливати стан будівлі, витрати на утримання та реставрацію, обмеження на використання історичної нерухомості, а також умови участі в конкурсі.
Тому ключовими є документи: яку саме оцінку використовували міські служби, скільки пропозицій надійшло, які вимоги висували до учасників і чому переможцем визнали саме компанію, пов’язану з Ракаї. Без цих матеріалів різниця між 198 млн і 630,9 млн форинтів залишається серйозною обставиною, що потребує пояснення, але не готовим юридичним висновком.
Статус об’єкта посилює увагу до угоди. Йшлося не про звичайну квартиру чи земельну ділянку, а про історичну віллу в угорській столиці. Для такої нерухомості важливі не лише площа й розташування, а й архітектурна цінність, режим охорони та можливі зобов’язання нового власника.
Від компанії Ракаї до приватного фонду
Після придбання вілла не залишилася надовго у первісній компанії, пов’язаній із Ракаї. Пізніше її передали до структури, пов’язаної з приватним інвестиційним фондом Геллерта Ясаї. Ясаї очолює 4iG — групу, що працює у сферах технологій і телекомунікацій та істотно посилила свої позиції в період урядів Віктора Орбана.
Перехід нерухомості через фонд і кілька юридичних осіб ускладнює розуміння того, хто саме контролює актив. Формальним власником може бути фонд або окрема компанія, тоді як економічна вигода, право ухвалювати рішення чи умови користування об’єктом можуть бути пов’язані з іншими учасниками структури.
Саме по собі володіння нерухомістю через приватний інвестиційний фонд не є незаконним. Такі фонди можуть набувати будівлі, корпоративні права та інші активи. Проблема прозорості виникає тоді, коли ланцюжок компаній не дає суспільству змоги зрозуміти, хто контролює дорогий об’єкт, хто отримує економічну вигоду і на яких умовах відбулася передача.
У цьому випадку значення має послідовність подій: спочатку муніципальна нерухомість придбала компанія, пов’язана з публічною особою з близького до «Фідес» медійного середовища, а потім актив опинився в інвестиційній структурі, пов’язаній із впливовим підприємцем. Такий ланцюжок пояснює політичну чутливість історії, але сам собою не доводить змови чи порушення закону.
Політична близькість — контекст, а не доказ
Філіпп Ракаї відомий в Угорщині роботою в медіа та участю як ведучий у численних заходах «Фідес». Його публічний зв’язок із партією влади став однією з причин підвищеної уваги до придбання муніципальної вілли.
Водночас близькість до партії не доводить, що міська влада надала йому перевагу або провела тендер із порушеннями. Для такого висновку потрібні повні матеріали конкурсу: оцінювальні звіти, умови участі, перелік пропозицій, протоколи рішення та договір купівлі-продажу.
Обережність необхідна і щодо зв’язку з Ясаї. Зростання 4iG у період правління Орбана дає змогу розмістити подальшу передачу вілли в конкретному політико-економічному контексті. Але з цього не випливає, що Ясаї або 4iG брали участь у визначенні ціни муніципального продажу 2018 року. Їхню роль могли б прояснити договори передачі, фінансові умови та документи, що визначають права контролю.
Telex також згадав триваючі кримінальні розслідування, пов’язані із земельними операціями Ракаї та використанням бюджетних коштів. Наведена інформація не містить судового рішення, яке встановлювало б його вину, і не дає підстав використовувати ці окремі справи як доказ незаконності угоди з віллою. Вони можуть бути частиною ширшого контексту, але не замінюють аналізу документів конкретної операції.
Що можуть показати документи
У цій історії є два обставини, які можна перевірити. По-перше, історичну нерухомість, що належала місту, продали за суму, яка становила приблизно третину від пізніше названої оцінки. По-друге, після купівлі об’єкт перемістився до складнішої інвестиційної структури, де кінцевий економічний контроль не проглядається безпосередньо.
Щоб зрозуміти, чи була ціна обґрунтованою, необхідно встановити методику оцінки, стан будівлі та реальні умови тендеру. Щоб простежити подальшу долю вілли, потрібні договори передачі, відомості про розрахунки та документи, які визначають права учасників фонду і пов’язаних компаній.
Поки ці матеріали не розкриті повністю, будапештська вілла залишається не доведеним прикладом злочинної схеми, а показовим тестом на прозорість поводження з цінним муніципальним майном. Головне питання полягає в тому, чи зможе місто пояснити, чому об’єкт продали саме за 198 млн форинтів і хто сьогодні фактично розпоряджається цією нерухомістю.
