Дмитро Груба, Адвокат ЮФ "Ілляшев та Партнери"
Інвестиції у видобуток корисних копалин традиційно розглядаються як капітальні та довгострокові. В Україні видобуток корисних копалин є складним процесом, адже він пов’язаний одночасно з використанням двох різних природних ресурсів – безпосередньо землі та надр.
В Україні навіть після отримання спеціального дозволу на користування надрами запуск проєкту часто затримується на роки. Одна з причин – земельні питання, які інвестори іноді недооцінюють на початковому етапі та не продумують їх вирішення заздалегідь.
Проблема полягає у тому, що українське законодавство чітко розділяє право користування надрами і право користування земельною ділянкою. Іншими словами, навіть маючи дозвіл на розробку родовища, компанія не має права почати видобуток без оформлених прав на землю.
Чому ліцензія на надра не гарантує права на землю?
Право користування надрами надається шляхом надання спеціального дозволу на користування надрами. Під час укладення угод про розподіл продукції надра надаються в користування на підставі угоди про розподіл продукції з оформленням спеціального дозволу на користування надрами.
Відповідно до статті 16 Кодексу України про надра користування надрами здійснюється на підставі спеціальних дозволів, що надаються уповноваженим державним органом. Такий дозвіл визначає:
- вид користування надрами (геологічне вивчення, дослідно-промислова розробка, видобування);
- межі ділянки надр;
- строк дії дозволу тощо.
Першим кроком для компанії, яка планує видобуток корисних копалин в Україні, є отримання надр у користування. Наприклад, для корисних копалин стратегічного та/або критичного значення (титан, літій, нікель та багато інших) його можна отримати шляхом перемоги в аукціоні (електронних торгах) з продажу спеціального дозволу на користування надрами або шляхом перемоги у конкурсі на укладення угоди про розподіл продукції.
Перелік ділянок надр (родовищ корисних копалин) стратегічного та/або критичного значення, що надаватимуться у користування тим чи іншим шляхом, визначається Кабінетом Міністрів України.
Водночас закон не передбачає автоматичного надання надрокористувачу будь-яких прав на землю разом зі спеціальним дозволом на користування надрами. Більше того, закон прямо вказує на те, що такі права на землю оформлюються користувачам надр окремо після одержання ними дозвільних документів на користування надрами.
Юридичні обмеження: що заборонено надрокористувачу до оформлення землі
Згідно зі статтею 79 Земельного кодексу України, земельна ділянка є окремим об’єктом цивільних прав. Вона має чітко визначені межі, кадастровий номер, власника тощо. Стаття 125 Земельного кодексу України встановлює, що право власності або користування земельною ділянкою виникає лише з моменту державної реєстрації такого права.
Тобто, навіть якщо надрокористувач має спеціальний дозвіл на розробку родовища, він не має права до моменту належного оформлення прав на землю:
- розміщувати кар’єр;
- будувати виробничі об’єкти;
- прокладати інженерні мережі тощо.
Механізми набуття прав на землю для надрокористувачів
У практиці видобувної галузі використовуються кілька базових механізмів отримання прав на земельні ділянки.
Земельний сервітут
Інколи надрокористувачу потрібна не вся ділянка, а лише можливість користуватися її частиною – наприклад, для прокладання дороги, електромереж чи розміщення споруд, необхідних для видобування корисних копалин. У таких випадках може встановлюватися земельний сервітут:
- земельні ділянки усіх форм власності та категорій можуть бути надані у користування власникам спеціальних дозволів шляхом встановлення земельних сервітутів згідно з межами ділянок надр та строками дії відповідних спеціальних дозволів на користування надрами;
- закон передбачає можливість оформлення сервітуту навіть поза межами таких ділянок надр для будівництва та розміщення споруд/об’єктів, пов’язаних із зазначеним видом діяльності.
Встановлення земельних сервітутів для зазначених цілей здійснюється без зміни цільового призначення таких земельних ділянок (за виключенням земель природно-заповідного фонду, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення), а строк дії земельного сервітуту продовжується автоматично в разі продовження строку дії відповідного спеціального дозволу.
За загальним порядком земельний сервітут встановлюється договором між особою, яка вимагає його встановлення (надрокористувачем), та власником (користувачем) земельної ділянки.
У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір може бути вирішено судом за позовом надрокористувача.
Важливо: земельний сервітут має ряд недоліків. Наприклад, він зазвичай не дає можливості збудувати на ділянці об’єкти нерухомого майна, не підлягає відчуженню тощо.
Оренда землі
Оформлення договору оренди є найпоширенішим варіантом організації земельних відносин. Відповідно до статті 93 Земельного кодексу України оренда є строковим платним користуванням земельною ділянкою на підставі договору. Саме оренда найчастіше використовується для кар’єрів, промислових родовищ та будівництва інфраструктури видобувних підприємств.
Якщо земельна ділянка перебуває у державній або комунальній власності, рішення про її передачу приймають відповідні органи влади або місцевого самоврядування. Якщо ж земля приватна – договір укладається безпосередньо з власником.
Отримання в оренду земель державної чи комунальної власності для потреб, пов’язаних з користуванням надрами відповідно до отриманих спецдозволів, здійснюється поза конкурсом (без проведення земельних торгів).
Питання оренди землі, що знаходиться у приватній власності, вирішується на підставі укладеного з власником договору оренди.
Придбання земельної ділянки
В деяких випадках доцільним є викуп землі. Якщо родовище розташоване на приватних землях, інвестор може придбати ділянку на підставі договору купівлі-продажу на узгоджених з власником умовах.
За певних умов може бути застосована процедура викупу земель для суспільних потреб, передбачена статтею 146 Земельного кодексу України та Законом України "Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності".
Якщо ж родовище розташоване в межах земель державної чи комунальної власності, то рішення про продаж приймається відповідним розпорядником землі – органом державної влади або місцевого самоврядування.
В цьому випадку необхідно буде пройти ряд тривалих бюрократичних процедур:
- розроблення та погодження проєкту землеустрою;
- присвоєння кадастрового номера (у разі його відсутності);
- реєстрація ділянки в Державному земельному кадастрі;
- проведення й затвердження її грошової експертної оцінки тощо.
В окремих випадках для викупу, як зрештою і для оренди, може знадобитись припинення прав поточних землекористувачів на землю (оренду, постійне користування). У випадку відсутності згоди таких землекористувачів на припинення їх прав на землю потрібно буде шукати судові шляхи їх припинення.
Лише після завершення цих процедур та укладення договору купівлі-продажу надрокористувач отримує законне право використовувати земельну ділянку.
Важливо: викуп землі, який за загальним правилом проводиться через участь у земельних торгах, в даному випадку проводиться без таких торгів, тобто поза конкурсом.
Проблеми в оформленні земельних ділянок для надрокористувачів
На практиці оформлення земельних прав часто стає одним із найскладніших етапів реалізації проєктів з видобутку корисних копалин. Серед типових проблем:
- невідповідність меж родовища межам земельних ділянок;
- наявність великої кількості власників земель;
- необхідність зміни цільового призначення та пов’язані з цим складнощі;
- тривалі та бюрократичні процедури з розроблення та погодження/затвердження документів та прийняття рішень;
- необхідність припинення прав інших землекористувачів на землю тощо.
Як свідчить практика ЮФ "Ілляшев та Партнери", більшість таких проблем можна вирішити ще до старту інвестиційного етапу.
Без належної уваги до земельних питань навіть за наявності спеціального дозволу на користування надрами запуск видобувного проєкту може затягуватися на роки. Усі питання варто опрацьовувати на етапі планування проєкту, проводячи детальний due diligence земель та пов’язаних з ними питань, в розрізі майбутнього видобутку корисних копалин та бізнес-проєкту в цілому.
Важливо: право користування надрами може бути тимчасово заборонено (зупинено) у разі видобування корисних копалин за відсутності у надрокористувача документів, що посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою.
Важливість врахування земельного права у питаннях користування надрами
Право користування надрами і право користування земельною ділянкою є різними юридичними інститутами. Саме тому отримання спеціального дозволу на користування надрами не звільняє надрокористувача від обов’язку належним чином оформити земельні правовідносини.
Законне оформлення прав на землю – через оренду, сервітут або придбання ділянки у власність – є ключовою передумовою для початку видобутку корисних копалин. Належна підготовка до земельних процедур і дотримання вимог земельного та надрового законодавства дозволяють уникнути юридичних ризиків і забезпечити стабільну реалізацію інвестиційних проєктів у сфері надрокористування.
